Expropriar a Deutsche Wohnen & Co. | Ativistas do aluguel em Berlim: "Queremos coletar assinaturas novamente"

Políticos berlinenses frustraram o referendo, que de outra forma seria bem-sucedido, sobre a desapropriação de grandes corporações imobiliárias. O senhor agora afirma que o projeto de lei que apresentou pode forçar a socialização que o referendo já pretendia promover. Como isso deveria funcionar?

Justus Henze: A lei foi escrita para ser imediatamente aplicável. Ela especifica exatamente o que acontecerá no dia em que for aprovada. Desde o primeiro dia, os apartamentos afetados são considerados socializados. Para garantir que empresas privadas possam continuar a administrá-los, há uma fase provisória de 18 meses. Esta lei detalhada é a nossa resposta ao bloqueio em curso do Senado . Não teremos que esperar mais. Depois, é a vez dos berlinenses decidirem, e se votarem sim, como fizeram em 2021, esta lei entrará automaticamente em vigor – imediatamente.

Ida Mühlhaus: A lei também estabelece prazos e sanções claros para impedir que a administração ou as corporações bloqueiem ainda mais a implementação.

Quais foram os pontos cruciais que você teve que garantir legalmente para tornar a lei o mais inatacável possível?

JH: Em primeiro lugar, alteramos os regulamentos de indenização. Agora estamos nos baseando em procedimentos já estabelecidos. Agora há um equilíbrio muito justo entre os interesses dos antigos proprietários e os interesses do público em geral. Estabelecer a segurança jurídica foi um desafio, pois não existe um modelo para um procedimento de indenização nos termos do Artigo 15 da Lei Básica.

O segundo é o chamado dedutível – de acordo com o princípio da igualdade de tratamento, as empresas retêm 3.000 apartamentos. Também investimos muita energia no desenvolvimento do processo administrativo detalhado, na colaboração com um escritório de advocacia e na obtenção de inúmeros relatórios complementares. Nos últimos dois anos, realizamos o trabalho que, após o referendo de 2021, deveria ter sido realizado por cinco departamentos do Senado.

Isso significa que sua abordagem anterior se concentrou muito na expropriação de empresas imobiliárias e muito pouco na indenização?

JH: Nossa abordagem anterior não estava totalmente desenvolvida. Há alguns anos, não tínhamos esclarecido a questão de como avaliar apartamentos individuais de forma tão intuitiva quanto agora. O novo modelo resolve esse problema usando um procedimento estabelecido na chamada Lei de Avaliação – é assim que os valores imobiliários são definidos para o cálculo do imposto sobre herança. Estamos transformando isso um pouco.

Compensamos dois fatores: o valor material do edifício e o valor do terreno. No entanto, limitamos o valor do terreno para compensar os aumentos excessivos de valor dos terrenos que Berlim tem experimentado desde 2013. O valor material do edifício e o valor do terreno limitado, juntos, constituem o que chamamos de valor de socialização. Dependendo do imóvel, esse valor varia entre 40% e 60% do valor de mercado.

A lei tem 20 páginas e a exposição de motivos tem 100 páginas. Você disse que trabalhou com um escritório de advocacia por dois anos e que preparou inúmeros pareceres especializados. Quanto custou o processo até agora?

JH: Faremos uma revisão final no final. Fizemos uma grande campanha de financiamento coletivo e arrecadamos € 120.000. Conseguimos trabalhar bem com essa quantia e somos muito gratos à população de Berlim por essas doações. Mas ainda não terminamos.

Até 220.000 apartamentos serão transferidos. Quantos proprietários isso afetaria?

IM: Atualmente, as empresas não são obrigadas a divulgar seus dados. Portanto, é impossível dar uma resposta definitiva ainda. Mas isso será remediado pela lei, que estipula o dever de as empresas fornecerem informações. Grandes empresas como Vonovia, Adler e Heimstaden estão definitivamente incluídas.

JH: Dependendo dos seus cálculos, há nove, dez ou onze corporações.

Com uma compensação que varia de 40 a 60 por cento do valor de mercado convencional, de que volume total estamos falando?

IM: Ainda não podemos precisar isso. Ainda estamos presumindo a faixa previamente comunicada de US$ 8 bilhões a US$ 18 bilhões.

JH: A questão importante neste contexto, no entanto, é: o modelo de remuneração pode ser refinanciado de forma neutra em termos orçamentários a partir da renda de aluguel a preços acessíveis? E pode.

Tanto a remuneração das empresas quanto a operação da instituição de direito público, ainda a ser criada, serão financiadas por meio de aluguéis residenciais. Ao mesmo tempo, os apartamentos deverão ser acessíveis. Como isso deve funcionar? As empresas estatais de habitação estão enfrentando dívidas enormes, apesar de terem aumentado os aluguéis continuamente.

IM: Como eu disse, a indenização ficará bem abaixo do valor de mercado. E o título também está previsto para um longo período de 100 anos. Isso nos dará condições relativamente favoráveis, e essa é uma das razões pelas quais isso pode definitivamente funcionar, mesmo com aluguéis acessíveis.

JH: Comparando com as empresas estatais, você pode ver claramente a diferença entre a socialização e a prática atual. As dívidas das empresas estatais são tão altas porque o Senado impôs um novo programa de construção a elas, mas não forneceu financiamento suficiente. Então, elas precisam refinanciar parte das novas construções superfaturadas com a renda do aluguel.

Em 2021, sob o comando de Michael Müller, na Vonovia, os imóveis estatais em ruínas nos arredores da cidade foram comprados a preços exorbitantes, com um valor de mercado de € 2,5 bilhões. Isso também deve ser financiado por meio de aluguéis. Podemos conter a espiral ascendente dos preços dos aluguéis. Podemos diminuir a diferença entre os aluguéis solicitados e os aluguéis existentes. Isso será alcançado por meio da socialização, pois assim a gestão será do interesse dos inquilinos e econômica.

Os inquilinos que atualmente reclamam dos altos aluguéis podem esperar que “acessível” signifique que seus aluguéis diminuirão?

IM: Aluguéis ilegalmente excessivos certamente serão reduzidos com a socialização. Ainda não podemos afirmar com certeza até que ponto isso ocorrerá. Teremos que analisar cada caso individualmente. Mas o que mudará é que os aluguéis superfaturados serão reduzidos.

Além da acessibilidade, a socialização também garante outros valores, como a segurança. Rescisões arbitrárias e modernizações realizadas exclusivamente com o objetivo de aumentar os aluguéis serão interrompidas. Os inquilinos terão ampla voz e, portanto, poderão exercer mais influência no desenvolvimento de sua cidade.

O que significa "aluguel superfaturado" e como ele seria reduzido?

JH: Conhecemos as maquinações dessas corporações. A Vonovia inventa recursos aleatórios , como conexões de transporte público, para aumentar os aluguéis. Esses recursos já foram rejeitados na justiça em diversos casos. Adler deixa os apartamentos no Weiße Siedlung (Condomínio Branco) em Neukölln apodrecerem completamente e, ainda assim, aumenta os aluguéis; elevadores quebrados são considerados itens nas contas de serviços públicos. Acabaremos com essas práticas ilegais imediatamente.

Existe um modelo para isso quando você diz às corporações: Estamos tomando seus apartamentos agora e aqui está uma nota promissória que pagaremos em 100 anos?

IM: É de fato a primeira vez que o Artigo 15 da Lei Básica está sendo aplicado. Com esta Lei de Socialização, também estamos dando vida ao Artigo 15 pela primeira vez. Isso significa que é um momento histórico. Sem precedentes.

JH: Ainda não para a socialização desta forma, mas os próprios títulos são um modelo comum. Títulos são valores mobiliários, ou seja, promessas de pagamentos futuros; são emitidos pela instituição de direito público "Gemeingut Wohnen". As empresas podem contar com uma remuneração justa. Nós até nos protegemos contra a perda de valor pagando juros de 3,5% sobre os títulos. Se uma empresa disser: "Preciso de dinheiro agora", ela pode vender esses títulos novamente no segundo dia após a socialização. É assim que dizemos: pegue esse dinheiro e saia de Berlim, não precisamos mais de você.

A Lei de Socialização estipula que o parque habitacional será transferido para uma instituição de direito público ainda a ser estabelecida. No entanto, isso ainda não foi definido com mais detalhes. Você precisa redigir uma segunda lei para isso.

IM: Já estamos elaborando a lei que regulamenta esta instituição pública e pretendemos concluí-la no ano que vem. Essas duas leis serão apresentadas em conjunto, por meio de referendo. Elas devem estar interligadas, pois sem um órgão regulador, não há socialização.

Como se pode imaginar uma "Gemeingut Wohnen" (Habitação de Bens Comuns)? Como qualquer outra empresa estatal de habitação?

IM: Não, muito melhor. Nosso objetivo é alinhar claramente os aluguéis às necessidades dos inquilinos e, acima de tudo, garantir direitos de participação abrangentes para aqueles que moram nos edifícios. Trata-se também de democratizar o mercado de aluguel .

O rascunho da lei de socialização está atualmente em fase de feedback. Quando você espera que os berlinenses sejam chamados novamente para votar?

IM: Queremos, com certeza, submeter o referendo no ano que vem e coletar assinaturas novamente. Já estamos ansiosos para conversar com os berlinenses sobre a nossa lei!

JH: Na primeira fase, precisaremos coletar mais 20.000 assinaturas. Com certeza conseguiremos. Depois, no ano que vem, teremos as eleições para a Câmara dos Deputados. Com esta lei, também estamos definindo um tema para a campanha eleitoral do próximo ano. O desenrolar das coisas depende da política e do novo equilíbrio de poder. Embora ainda não possamos dizer exatamente quando o referendo terminará, podemos confirmar uma coisa: assumimos a implementação da socialização e estamos no caminho certo! Lutaremos até que ela seja implementada.